摘要：
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■ 王丽新
7月29日，杭州土拍共出让三宗涉宅用地，其中拱墅区石桥单元地块溢价28.13%成交；日前，上海核心地块拍出20万元/平方米楼面价，刷新全国单价地王纪录……种种迹象表明，土地市场逐渐回暖。
中指研究院最新数据显示，2025年上半年，300城住宅用地出让金同比增长27.5%，平均溢价率为10.2%，但成交面积下降5.5%，其中一线及二线城市出让金增长均超40%，而三、四线城市仍小幅回落。
土地市场作为房地产行业的风向标，其变化关乎楼市未来走势。笔者认为，结合上半年房企投资意愿及下半年市场预期方向，土地市场已在三个维度展现出积极变化。
第一维度，核心城市优质地块竞争加剧，风险低、位置好的宅地更受青睐。从中指研究院监测数据来看，2025年上半年，22个重点城市住宅用地溢价成交占比为39.2%，较去年同期提升8.9个百分点，其中，杭州平均溢价率达35.5%，上海、成都平均溢价率均超20%。核心城市土拍竞争加剧，缘于多方面因素。
首先，核心城市纷纷“上架”优质地块，“京沪杭”以及成都等地均提出优化土地供应结构，在此背景下，土地市场呈现出整体供应缩量但出让金却上行的趋势。其次，在“好房子”工程推动下，去年以来，多地优化地块规划设计等条件，包括放宽阳台、公共空间计容规则，支持建设立体生态住宅，多措并举增强房企投资后快速回笼资金的确定性，提升房企投资意愿。最后，高溢价率成交宅地多呈现出地处核心区、体量小、总价低以及容积率低的特征，对于房企来说风险较低。
第二维度，财务稳健型房企加大补仓力度，着力打造精品。房企积极拿地，是有其判断依据的。
一方面，在“认房不认贷”、城中村改造房票安置等多重利好政策支持下，核心城市需求进一步释放，改善性需求逐渐成为主流，核心城市优质楼盘或者城市核心区域项目是购房者首选，相关地块自然会成为房企的“必争之地”。另一方面，一般而言，房企土地储备可供未来2年至3年开发。当前，行业进入深度调整期已三年有余，在这期间，收缩战线乃至停止拿地后重回健康经营轨道的财务稳健型房企，如今土地储备已相对不足，为避免无货可售，这些公司拿地力度加大。更重要的是，房企投资逻辑已经发生转变，为了提升去化率、保证现金流安全，房企以打造精品的新思维拿地，助力行业从“拼规模”转向“拼品质”。
第三维度，专项债收购闲置土地加速，“控量提质”推动市场进入新循环通道。为实现行业高质量发展，必须解决存量问题，盘活闲置土地正是重要途径之一。当前，运用地方政府专项债收回收购存量闲置土地已取得一定进展。据中指研究院不完全统计，截至2025年6月底，全国各地公示拟使用专项债收回收购存量闲置土地的数量超3700宗，总金额超4700亿元，其中7个省市已经发行的专项债超960亿元（均为专项债“自审自发”试点地区）。
笔者认为，下半年专项债收地政策将进一步加快落实，这将极大地改善土地市场供求关系及企业资金状况，助力各地“控量提质”，推动市场进入新循环阶段。企业需把握政策窗口，盘活存量商办项目及存量土地，改善资产负债表，在发展中解决过去的问题。同时，房企亦需通过新增投资完成新旧资产转换，迈入理性扩表新阶段。
目前，房地产行业调整仍在进行中，核心城市的市场回暖更加显著。随着城市群发展以及新型城镇化的推进，这种“点状回暖”有望带动市场整体向好，促进房地产发展新模式更快到来。
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