摘要：
... 来源：华夏REITs
穿越周期，创新不止
自2021年6月首批公募REITs扬帆资本市场，已悄然走过四年春秋。在这奔涌的时光中，我国公募REITs市场以惊人速度，完成了从“破冰试点”到“两千亿市值”的华丽跃迁。
公募REITs四周年的发展历程如同“跨越千里送鲜荔”一般，既需驿站接力的精密协作，更赖冰鉴封藏的保鲜智慧，公募REITs各方同仁用四年光阴，在资本市场服务实体经济的驿道上跑出了“中国速度”！
驿路启程
破土“育荔”，双千成林
四年前，首批9只公募REITs“鲜果”破土而出；四年后，全市场已上市66只公募REITs、总市值突破2，000亿元，底层资产覆盖交通、园区、能源、消费、保障房等核心领域，在盘活存量资产、促进投融资循环等方面发挥积极作用。
这份厚重的“四载答卷”，不仅印证了公募REITs服务国家战略的蓬勃生命力，更点燃了市场对万亿蓝海的无限憧憬。
表：66只已上市公募REITs详情一览
其中，华夏基金作为基金管理人的公募REITs项目已上市14单，占全市场数量和首发规模的比重均位列榜首。同时，华夏基金正在持续推进多单储备项目，持续为市场注入优质资产，助力公募REITs生态嘉木成荫。
驿路里程碑
荔香四溢 ，首单竞放
十里一走马，五里一扬鞭。
公募REITs的四年驿路，每一程皆有标杆之驿，每一亭皆有荔香四溢：
2021年
破冰启程
首批公募REITs上市，标志着国内公募REITs试点正式落地。
2022年
安居筑梦
首批保障性租赁住房公募REITs上市，为保障性住房“投融建管退”探索出新路径，是助力住房租赁市场“以存量带动增量”的具体表现。
2023年
扩疆开埠
首批公募REITs扩募份额上市，公募REITs市场正式开启了“首发+扩募”双轮驱动格局，表明扩募机制在打造基础设施资产上市平台方面发挥了重要作用，进一步完善了公募REITs市场机制。
2024年
消费破茧
首批消费公募REITs破茧，体现公募REITs在扩内需、促消费、保民生等方面的重要作用，有助于扩大消费基础设施投资规模，改善运营水平，通过“便民”和“提质”促进消费。
2025年
山河远阔，新程可期
公募REITs百花齐放，总市值突破2，000亿元，资产类型不断丰富，2025年已有两单IDC类公募REITs获批，进一步丰富了公募REITs底层资产类型。
同时，2025年扩募项目再启动，华夏北京保障房REIT成功完成扩募，成为国内首单实现保障房资产扩募的公募REITs项目。存量项目常态化扩募机制持续落地，展现出我国公募REITs市场强劲的发展势头。
啖荔之喜
投资者的“甜润收获”
公募REITs作为强制分红的产品，每年给投资者的收益分配比例不得低于合并后基金年度可供分配金额的90%——这飘香的甘甜，正是公募REITs给予投资者的“甜润回响”。
01 分红情况
自首批公募REITs上市以来，大部分类别的公募REITs均已实现分红，截至2025年6月20日，公募REITs已累计向投资者分红218亿元。
其中，交通基础设施类分红金额达112亿元，上市仅一年的消费基础设施已向投资者分红超9亿元，华夏华润商业REIT更是在产品成立后54天就实现了首次分红，及时地向投资者兑现了收益，在投资者心中注入了一针强心剂，提升了投资者的获得感。
图：各类别公募REITs分红情况
02 市场涨跌情况
除了分红外，公募REITs的二级市场表现亦是可圈可点，虽然经历过回调，但进入2024年后，随着利好政策的不断推出，公募REITs在二级市场上呈现出良好的上涨态势。
2024年，中证REITs全收益指数平均涨幅达到了12.31%，整体表现优秀；2025年，公募REITs市场延续上涨态势，截至2025年6月20日，自上市以来中证REITs全收益指数平均涨幅为12.46%，公募REITs表现较为优异。
图：公募REITs市场与股票市场涨跌幅对比
注：中证REITs全收益指数编制基日为2021年9月30日，因此从2021年9月30日开始统计
从各产品来看，截至2025年6月20日，公募REITs产品已上市66单，60单自上市以来收涨，其中涨幅最大的资产类型为市政基础设施类，自上市以来平均上涨81.55%，租赁住房类其次，自上市以来平均上涨72.10%。
03 成交活跃度
从二级市场交易情况看，自首批公募REITs上市以来，在不考虑首批公募REITs首周交易的情况下，交易最活跃的时间段发生在2021年底至2022年初，彼时公募REITs作为一个新的投资品种，投资者对其参与热情较高，而后市场逐步回归理性，周换手率基本保持在10%以下。
2024年2月，中国证监会出台《监管规则适用指引一会计类第4号》后，公募REITs市场成交规模和成交活跃度得到一定程度的提振。
2024年7月国家发改委出台“1014”号文，8月份公募REITs市场成交活跃度有所提升，而后呈现下行态势。
2025年初，公募REITs市场整体上涨，公募REITs市场成交活跃度有所回升，而后，市场交易逐步降温。截至2025年6月20日，2025年公募REITs市场的流通盘平均周换手率约为3.7%。
荔路新图
星河照驿路，资本润山河
站在66只产品、2，000亿规模构筑的高地，公募REITs正以更快的步伐向前拓进：
（1）公募REITs正加速扩容
经过四年的发展，公募REITs在盘活存量资产、服务实体经济领域已取得显著成效。
2024年7月，国家发改委1014号文明确提出构建公募REITs常态化发行机制，标志着我国公募REITs市场正式迈入常态化发行新阶段。
扩募机制推进方面，2025年华夏北京保障房REIT成功完成扩募，随着存量项目常态化扩募机制的持续落地，公募REITs市场的规模扩张通道正加速打开。
（2）多层次REITs市场逐步建立
多层次REITs市场是指通过不同形态的REITs产品（如公募REITs、类REITs、持有型不动产ABS、Pre-REITs等）构建覆盖资产全生命周期的投融资生态，以满足不同投资者需求和风险偏好，促进存量资产盘活与资本市场深化。
目前，我国已在多层次REITs市场的建设上取得了一定的成绩。以类REITs为例，当前，我国的类REITs标的物业类型涵盖了基础设施、办公物业、零售物业、酒店、公寓、物流仓储等多个类别。
从已上市的公募REITs看，已有华夏金茂商业REIT等产品完成了从Pre-REITs融资，到发行类REITs产品，最后到发行公募REITs上市的全生命周期投融资，为多层次REITs市场的建设发展提供了宝贵的实践经验。
可以预见，在政策引导与市场实践的双向驱动下，以公募REITs为核心，层次分明、功能互补的多层次REITs市场体系将加速成型，未来发展前景值得期待。
星河初成，征途不止
四载耕耘，根基已稳。
未来征途，气象万千。
随着公募REITs扩募常态化、资产多元化、制度体系化，这片资本荔林将持续壮大。
华夏基金愿与各方伙伴携手，继续深植中国实体经济的沃土，共同培育公募REITs这片充满希望的资产森林，共享成长硕果！
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